Ein Zweckentfremdungsverbot dämpft den Mietanstieg und macht Wohnraum verfügbar – endlich her damit!

Der Landtag entschied am 13. Juli über den Entwurf der Linksfraktion für ein „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ (Drucksache 7/8495). Der Gesetzentwurf wurde im Endeffekt abgelehnt, doch die Regierung ist jetzt unter Druck, sich endlich dem Problem anzunehmen. Selbst die Vertreter der Regierungsfraktionen der GRÜNEN und der SPD, Thomas Löser und Albrecht Pallas, betonten die Notwendigkeit eines solchen Gesetzes, bedankten sich für „wichtige Impulse“ (Pallas) aus der Debatte und betonten, dass nun die Regierung dran sei, das lange versprochene Zweckentfremdungsverbot endlich selbst umzusetzen.
Die Ablehnung der Initiativen der Opposition hat im Sächsischen Landtag übrigens System. Das ist bitter für die Demokratie und von außen kaum nachvollziehbar. Im konkreten Fall bedeutet das ein weiteres Mal einen Zeitverlust für Mieterinnen und Mieter!
Mein Redebeitrag zum Nachlesen:

Wir leben in krisenhaften Zeiten. Die steigenden Energiepreise, Lieferkettenprobleme, Rohstoffpreise wirken sich mit aller Wucht auf den Bausektor aus, und damit auf die Wohnraumversorgung der Menschen auch in diesem Land. Die aktuelle Situation erfordert beherztes Handeln der Politik, beherztes Handeln von uns. Dazu gehört auch Maßnahmen zu ergreifen um Mieter*innen zu schützen und Wohnraum zu sichern und dabei alle Möglichkeiten auszuschöpfen, die uns als Land zur Verfügung stehen. Eines davon ist gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen. Und genau das wollen wir mit unserem Gesetzesentwurf ermöglichen.

Während Wohnraum in Dresden und Leipzig knapp ist, Mieten steigen und durch Neubau dem Bedarf nicht ausreichend schnell entsprochen werden kann, werden dort Wohnungen ohne Genehmigung als Ferienwohnungen oder Gewerberaum zweckentfremdet oder Wohnraum leer stehen gelassen.

Beide großen sächsischen Städte haben den Entzug von Wohnraum durch Ferienwohnungs- und gewerbliche Nutzung sowie Leerstand professionell untersuchen lassen und haben gegenüber dem Land längst eine Rechtsgrundlage erbeten. Seit 2019, dem Jahr der Untersuchungen in Dresden und Leipzig, hat sich die Lage weiter verschärft: Prof Kofner verwies in der Sachverständigenanhörung im ARE darauf, dass in Leipzig dauerhaft bis zu 2000 Wohnungen als Ferienwohnungen angeboten werden, davon 80 % komplette Wohnungen. In Dresden sind es dauerhaft ca. 1500 Wohnungen, darunter sogar 86 % komplett.

Der Entzugseffekt für den nutzbaren Wohnungsbestand läge laut Prof. Kofner durch Ferienwohnungsumnutzung bei jeweils 0,5 % mit steigender Tendenz.

Es ist vor allem der kommerzielle Anbieter AirBnb, der mit dringend benötigtem Wohnraum hohe Profite generiert. Es handelt sich um ein Geschäftsmodell zulasten der Wohnbevölkerung. Damit muss Schluss sein!

Laut einer Untersuchung des politisch unverdächtigen Institut für Wirtschaftsforschung DIW stiegen durch AirBnb-Unterkünfte die Mieten, in Berlin um 13 Cent pro Quadratmeter. Die Regulierung der Ferienwohnungszweckentfremdung in dem Stadtstaat wirkte sich im Umkehrschluss dämpfend auf Mieten aus, auch weil dadurch der Bestand an verfügbaren Mietwohnungen gestiegen ist. Und genau diese Effekte brauchen wir in Dresden und Leipzig auch!

Der Sachverständige Rechtsanwalt Hendrik Solf sagte in der Anhörung im Ausschuss für Regionalentwicklung klar und deutlich: „Dort wo Wohnraum knapp ist, sollten alle Instrumente genutzt werden, um Mieterinnen und Mieter zu schützen oder sachfremd leer stehenden Wohnraum zum Wohnen nutzbar zu machen. Mein Rat wäre, nicht zu warten, bis es zu spät ist, sondern jetzt die Voraussetzungen für eine Regulierung zu schaffen.“

Wir schlagen ihnen ein Gesetz vor, das eng an die existierenden 11 landesrechtlichen Regelungen angelehnt ist.

Zur konkreten Ausregelung der Zweckentfremdungsverbote will ich an dieser Stelle nicht viel sagen, außer dass wir neben der Reglementierung der Fremdbeherbung auch die Nutzung von Wohnraum für überwiegend gewerbliche und freiberufliche Zwecke und spekulativen Leerstand unterbinden bzw. unter Genehmigungsvorbehalt stellen wollen.

Wer Wohnraum zweckentfremdet kann laut unserem Gesetzesentwurf von der Kommune verpflichtet werden die Wohnungsnutzung wiederherzustellen oder adäquaten Ersatzwohnraum zu schaffen. Als Sanktionen für den Verstoß gegen Genehmigungspflichten oder Auflagen sehen wir im Gesetz Bußgelder bis zu 100.000 Euro vor.

Zentral ist: Kommunen mit Wohnraummangel sollen selbst entscheiden, ob sie von der Möglichkeit des Erlasses einer Satzung für Zweckentfremdungsverbote Gebrauch machen. Sie kennen die Situation vor Ort am besten. So sieht es auch der Städte und Gemeindetag, der unseren Gesetzentwurf im Grundsatz begrüßt.

In der Sachverständigenanhörung kamen einige konstruktive Vorschläge zu unserem Entwurf, die ich an dieser Stelle noch kurz kommentieren möchte:

Es wurde erwähnt, dass es auch Gewerbe gibt, die das Wohnumfeld verbessern, z.B. medizinische Praxen. Hierzu wurde angeregt eine Ausnahme aufzunehmen. Wir denken, dass diesem Ansinnen mit der Formulierung, dass Zweckentfremdungen genehmigt werden können, wenn ein öffentliches Interesse daran besteht, entsprochen wird. Die Gemeinde kann also im Einzelfall entschieden werden, dass die Umwandlung von Wohnraum in Gewerbe (Praxis, Pflegeeinrichtung, Kita o.ä.) aufgrund des großen öffentlichen Interesses genehmigt wird.

Angemerkt wurde auch, dass die Voraussetzung zur Satzungsermächtigung, nämlich einen angespannten Wohnungsmarkt nachzuweisen, konkreter definiert werden solle. Wir haben allerdings unter Würdigung alle 11 Gesetze in der BRD festgestellt, dass die Formulierung fast ausnahmslos die gleiche wie in unserem Entwurf ist und der Bezug zum BGB hier nicht extra verankert werden muss.

Ein weiterer Punkt ist die sowohl vom SSG als auch Frau Komm vom Leipziger Stadtplanungsamt eingebrachte notwendige Erstattung des Mehraufwandes der den Kommunen mit Zweckentfremdungssatzung entsteht. Es ist klar: Das Zweckentfremdungsverbot kann nur Wirkung entfalten, wenn die zuständigen Stellen personell und sächlich ordentlich ausgestattet sind. Wir sehen das genau so und werden das bei Beschlussfassung des Gesetzes auch in den Haushaltsverhandlungen bedenken!

Lassen sie uns also festhalten: Dresden und Leipzig wollen der Zweckentfremdung einen Riegel vorschieben, Gutachten von empirica und Quaestio empfehlen eine entsprechende Regelung, Sachverständige bis ins konservative Milieu sprachen sich in der Ausschussanhörung dafür aus, der Koalitionsvertrag verspricht eine Lösung und auch wir wollen endlich zum Ziel kommen. Es ist also eine gute Gelegenheit unserem Gesetzesentwurf zuzustimmen und keine weitere Zeit zu verlieren.

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