Schon seit mehreren Jahren sind wir mit dem Geschäftsgebaren der Immobilienunternehmer Kevin Rader und Sven Schwarzat konfrontiert. Erste Fälle erreichten uns bereits 2021, unter anderem aus der Harnackstraße 10. Dort hatte ihr Unternehmen Wohnungen aufgekauft, um sie in Apartments umzubauen und anschließend deutlich teurer weiterzuvermieten. Genau dieses Vorgehen bildet das Geschäftsmodell.
Die Leidtragenden sind sowohl Bestands- als auch Neumieter*innen. Während Bestandsmieter*innen unter Verdrängungsdruck geraten, zahlen Neumieter*innen oftmals sehr hohe Mieten für Wohnungen, deren Zustand teilweise erhebliche Mängel aufweist.
Besonders deutlich wurde dies am Beispiel des WG-Hauses in der Demmeringstraße 100. Dort entstanden 14 völlig überteuerte Mini-Zimmer mit gemeinschaftlich genutzten Küchen- und Sanitärbereichen auf engstem Raum. Hinzu kamen ausbleibende Müllentsorgung sowie Mängel bei Elektrik, Brandschutz und Heizung. Diese Zustände sorgten im März 2025 für erhebliche öffentliche Empörung. Inzwischen hat die Stadt eine Nutzungsuntersagung für das Gebäude ausgesprochen. Eine Anzeige wegen des Verdachts auf Mietwucher wurde jedoch nicht weiter verfolgt.
United Capital und die verantwortlichen Geschäftsführer agieren in ähnlicher Weise im gesamten Leipziger Stadtgebiet. Dabei verstoßen sie immer wieder gegen die Regelungen in Sozialen Erhaltungsgebieten. Dort stehen bestimmte Umbauten unter Genehmigungsvorbehalt, um die Verdrängung von Bestandsmieter*innen durch Kostensteigerungen zu verhindern. Insbesondere Grundrissänderungen sind in der Regel nicht genehmigungsfähig, also genau jene Maßnahmen, mit denen offenbar versucht wird, die Zahl der vermietbaren Zimmer und damit die Mieteinnahmen zu erhöhen.
Es liegt auf der Hand, dass den Verantwortlichen die Rechtslage bekannt ist. Dennoch verstoßen sie immer wieder dagegen, offensichtlich in der Erwartung, dass Verstöße unentdeckt bleiben oder im bürokratischen Wirrwarr verloren gehen. Gleichzeitig gibt es genügend Menschen, die aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes auch schlechte Wohnbedingungen zu überhöhten Preisen akzeptieren müssen.
Neben den Verstößen gegen die Soziale Erhaltungssatzung stellt sich zudem die Frage, ob die umgebauten Wohnungen – etwa mit Küchen auf dem Flur und sehr beengten Wohnverhältnissen – den bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Anforderungen entsprechen.
Betroffene berichten außerdem immer wieder, dass die Vermieter schwer erreichbar seien und Mängel oder andere Probleme über längere Zeit nicht bearbeitet würden.
Dass das Vorgehen von Schwarzat/ Rader überhaupt sichtbar wird, ist vor allem auf das Engagement aufmerksamer Nachbar*innen zurückzuführen. Sie dokumentieren die Vorgänge seit Jahren akribisch, informieren die Stadt Leipzig über mögliche Verstöße, sammeln Erfahrungsberichte von Mieterinnen und organisieren Protestaktionen.
Auch ich begleite diese Entwicklungen seit mehreren Jahren durch Anfragen im Stadtrat sowie durch die Unterstützung der Vernetzung betroffener Mieter*innen. Die Stadt antwortet regelmäßig, dass Hinweisen nachgegangen werde. Gleichzeitig zeigt sich jedoch, dass die bestehenden Sanktionsmöglichkeiten bei Verstößen gegen die Soziale Erhaltungssatzung nur begrenzt wirksam sind.
Werden beispielsweise unzulässige Grundrissänderungen festgestellt, können Bußgelder verhängt und Rückbauanordnungen ausgesprochen werden. Die Bilanz fällt jedoch ernüchternd aus: Bußgelder bewegen sich häufig lediglich im Bereich weniger Tausend Euro, während Rückbauanordnungen angefochten werden und bislang vielfach nicht umgesetzt sind.
Anzeigen wegen Mietwuchers können von der Stadt wiederum nur verfolgt werden, wenn Mieter*innen mindestens bereit sind, als Zeug*innen bereit zu stehen. Nachteile müssen sie dadurch grundsätzlich nicht befürchten, allerdings erfordern entsprechende Verfahren oft einen langen Atem.
Betroffene von Schwarzat, Rader oder anderen dubiosen Immobilieneigentümern sollten sich deshalb vernetzen. Die Plattform United Capitulation bietet hierfür einen wichtigen Raum: https://www.united-capitulation.de.
Angesichts der Vielzahl der dokumentierten Verstöße sowie des offenbar systematischen Ausnutzens der Wohnungsnot stellt sich jedoch die grundsätzliche Frage, ob die bisherigen Instrumente ausreichen. Es sollte darum endlich geprüft werden, ob auch gewerberechtliche Maßnahmen gegen die verantwortlichen Immobilienunternehmer möglich sind, um ihnen endlich das Handwerk zu legen.
Gleichzeitig braucht es wirksame Mittel gegen das Geschäft mit möblierten Zimmern und befristeten Mietverträgen: Bei befristeten Mietverhältnissen können Schutzmechanismen des Mietrechts, wie die Mietpreisbremse, häufig umgangen werden. Bei möblierten Wohnungen kommt hinzu, dass Vermieterinnen und Vermieter einen Möblierungszuschlag erheben können, dessen Höhe bislang nur unzureichend geregelt ist. In der Praxis führt die Kombination aus Befristung und Möblierung nicht selten zu deutlich höheren Mieten als bei vergleichbaren regulären Wohnungen. Die Bundesregierung arbeitet derzeit an Regelungen, die sowohl den Möblierungszuschlag begrenzen als auch die Kurzzeitvermietung stärker regulieren sollen. Ziel ist es, Schlupflöcher zu schließen, über die bislang erhebliche Mietaufschläge möglich sind. Das ist längst überfällig und könnte Geschäftspraxen wie von United Capital zumindest erschweren.